Продажа квартиры полученной по наследству: разбираемся с нашими экспертами

Наследование — один из распространенных способов получения недвижимости. После того, как имущество переходит в собственность наследника, он может проводить с ним любые коммерческие операции, при условии, что является полностью дееспособным. В данной статье будут рассмотрены юридические нюансы, которые подразумевает продажа квартиры полученной по наследству или ее доли. Их важно знать, чтобы избежать многих сложностей и спорных ситуаций.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Продажа и другие коммерческие операции с полученной в наследство недвижимости ограничиваются только сроками вступления в наследство.

Обычно это занимает шесть месяцев с того момента, когда суд признает смерть наследодателя.

Далее следует стандартная процедура наследования: подача заявления в нотариальную контору и оформление всех необходимых документов.

В том случае, если претензии на наследование удовлетворяются, наследник должен оформить на недвижимость право собственности. С этого момента, после вступления и получения документов, можно продать доставшуюся квартиру.

Налог с продажи квартиры полученной по наследству

Продажа квартиры полученной по наследству имеет свои нюансы и в плоскости налогообложения. Имущество или финансовые средства, доставшиеся по наследству, сами по себе не облагаются налоговым сбором, но дальнейшие манипуляции с недвижимостью проходят согласно общим нормам налогообложения. При этом, закон предусматривает, во-первых, льготы для определенных категорий граждан, во-вторых, возможность не уплачивать налог с продажи квартиры по наследству при соблюдении некоторых условий.

НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству

При продаже квартиры, с продавца взимается подоходный налог, общая ставка которого составляет 13%. Подоходный налог не взимается в том случае, если срок владения собственностью превышает пять лет.

Продажа квартиры полученной по наследству при сроке владения менее 3 лет

НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству имеет свои нюансы. Для него актуальна норма, существовавшая до 1 января 2016 года, согласно которой срок, после которого НДФЛ с продажи не взимается, составляет три года.

Причем отсчет времени ведется не с момента регистрации права собственности, а с момента смерти наследодателя.

Если квартира продается до наступления этого срока, налог взимается по стандартной ставке — 13% с граждан России, 30% — с иностранных граждан (таковыми считаются лица, которые проживают в РФ менее 183 дней в году).

При этом, налог взимается только в том случае, если рыночная стоимость недвижимости превышает порог в 1 миллион рублей. То есть если сумма составляет 1.5 миллионов, налог выплачивается только с 500 тысяч.

Выплата осуществляется по форме декларации 3-НДФЛ. Ее необходимо предоставить в налоговые органы после того, как недвижимость реализована.

Продажа квартиры полученной по наследству пенсионером

Существует еще несколько ситуаций, когда лицо, продающее квартиру, освобождается от уплаты налогов или может претендовать на снижение ставки:

1. Если гражданин имеет инвалидность первой-второй группы или является инвалидом с детского возраста.
2. Если продажа квартиры полученной по наследству осуществляется пенсионером
3. Если стоимость квартиры с момента смерти наследодателя ниже одного миллиона рублей.

Самое главное — как можно скорее подать копии подтверждающих тот или иной факт документов в налоговые органы по месту проживания.

Какие документы нужны для продажи квартиры доставшейся по наследству?

Для осуществления сделки понадобятся следующие документы:

1. Паспорта всех сторон сделки.
2. Документ, подтверждающий право на наследование.
3. Свидетельство о регистрации, которое подтверждает право собственности на недвижимость.
4. Паспорта на квартиру: технический и кадастровый.
5. Документ, подтверждающий, что на имущество не наложен арест или оно не используется в качестве залога. Данная справка имеет силу только в день выдачи.
6. Документы, удостоверяющие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Важную роль играют документы, подтверждающие, что в квартире никто не зарегистрирован.

В случае, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Если продавец состоит в зарегистрированном браке и имеет брачный контракт, в котором наследуемая собственность определяется как общая, понадобится письменное разрешение одного из супругов.

В некоторых случаях рекомендуется также приложить отказ других наследников от имущественных претензий на конкретную недвижимость.

Договор купли продажи квартиры полученной по наследству

Обязательным условием совершения сделки является договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. В договоре должны быть отображены следующие моменты:

1. Полная рыночная цена квартиры.

ВАЖНО. В случае возникновения споров, касающихся стоимости недвижимости, суд будет ориентироваться только на ту сумму, которая прописана в договоре. Устные договоренности юридической силы не имеют.

2. Должны быть четко обозначены права и обязанности каждой стороны, ответственность за невыполнение условий договора.
3. Должна быть указана техническая информация о недвижимости. Она берется из технического и кадастрового паспорта квартиры.
4. Обязательно указываются сроки и способ передачи объекта.
5. Договор должен содержать дату заключения и подписи всех сторон сделки.

Если все условия составления договора соблюдены, он регистрируется в Росреестре.

Для этого в орган нужно подать заявление, приложив к нему копии паспортов участников сделки, сам договор и акт передачи собственности во владение покупателя, кадастровый паспорт, квитанцию, которая свидетельствует об уплате государственной пошлины.

Договор считается заключенным только с момента регистрации.

Регистрация договора осуществляется за десять дней (рабочих, т. е. без учета выходных).

Возможные проблемы

Если на квартиру оформлено право собственности и, если произведено вступление в наследство, проблем обычно не возникает. Однако есть факторы, которые могут не зависеть от участников сделки:

1. Может получиться так, что недвижимость уже продана.
2. Сделка по продаже может быть отменена, если на недвижимость претендуют другие потенциальные наследники, и эти претензии удовлетворены в судебном порядке. Избежать этого можно на стадии вступления в наследство. Нотариус должен четко определить круг потенциальных наследников. В некоторых случаях необходима справка об отсутствии других претендентов на имущество или письменный отказ от претензий.
3. Имущественные претензии со стороны других претендентов на наследство могут возникнуть уже после факта продажи. Такие ситуации рассматриваются в судебном порядке. Если суд решит, что притязания законны, сделка будет отменена со всеми втыкающими последствиями: продавец будет обязан вернуть деньги, покупатель возвращает квартиру.
4. Кроме того, существует такое понятие, как завещательный отказ. Наследодатель может передать в собственность недвижимость наследнику, но только на определенных условиях. После передачи этой недвижимости посредством дарения или продажи, эти обязанности сохраняются, что может стать неприятным сюрпризом для покупателя. В данном случае, покупатель может обратиться в суд.

Кроме того, существует ряд непредвиденных сложностей, которые могут возникнуть при продаже или покупке квартиры.

В деле реализации наследственной недвижимости часто встречаются откровенно мошеннические схемы.  Чтобы этого избежать, рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Этапы продажи квартиры после вступления в наследство

Продажа квартиры полученной по наследству происходит по следующему алгоритму:

1. Собрать и составить всю необходимую документацию. На этом этапе продавец обязан проверить то, насколько информация в документах соответствует фактическому положению дел. Малейшее несоответствие может стать поводом к расторжению сделки. Для того, чтобы этот этап прошел наиболее быстро и безболезненно, рекомендуется привлекать профессиональных юристов.
2. Составить, заверить и подписать договор-купли продажи. Все отношения между продавцом и покупателем регулируются на основе этого договора.
3. Совершить расчет. Расчет происходит по-разному. Самый популярный способ — это банковская ячейка или банковский счет, доступ к которой продавец получает после того, как предоставит в банк документы, свидетельствующие о выполнении условий сделки. Порядок расчета должен быть прописан в договоре.
4. Последний этап — регистрация собственности через МФЦ или УФРС.
5. Вариативно, в зависимости от ситуации, — уплата НДФЛ.

Это общий алгоритм продажи квартиры. Если продавец не имеет проблем на этапе принятия наследства и регистрации права собственности, алгоритм продажи полученной по наследству квартиры ничем не отличается от алгоритма продажи любой другой. Единственная рекомендация — по возможности привлечь к процессу квалифицированного юриста, который смог бы оказать помощь в непредвиденных ситуациях.

Заключение

Продажа квартиры полученной по наследству имеет свою специфику. Нюансов, которые разительно отличали бы их от сделок с любой другой недвижимостью, не так уж много, но они крайне важны. Стоит помнить, что некоторых ситуациях обойтись только своими силами не получится.

Всегда существует вероятность возникновения непредвиденных трудностей, и в этих случаях помочь может только квалифицированный юрист. Важно помнить о том, что залогом успеха сделки является ее «чистота» в юридическом смысле слова, поэтому к оформлению документов стоит подойти ответственно на самых ранних этапах.